최근 유명 가수 리쌍이 건물주로서 세입자에 대해 명도집행을 하는 과정에서 분쟁에 휘말렸다. 리쌍 측이 민사소송 결과에 의해 강제집행을 신청했고, 세입자 측에서 강하게 반발해 물리적인 저지를 하는 과정에서 세간에 알려지게 됐다.
‘건물주 위에 조물주 있다’라는 말이 생길 정도로 건물주의 갑질 행태가 사회 문제화 됐고 연예인이라는 신분적 특성이 더해져 이 사건은 큰 이슈를 몰고 왔다. 그렇다면 과연 리쌍 사건을 건물주의 갑질 행태로 볼 수 있는지 그 법적 쟁점에 대해 살펴보자.
우선 언론을 통해 알려진 사실관계를 보자면, 세입자인 우장창창은 지난 2010년 현재 건물 1층을 임차해 영업을 하기 시작했다. 1년 반 뒤 리쌍이 그 건물을 매수했고 리쌍 측은 세입자의 계약기간 2년이 도래하자 자신들이 장사를 하기 위해 점포를 비워줄 것을 요구했으나 세입자 측은 이를 거부했다. 결국 합의하에 리쌍 측에서 세입자에게 1억 8000만 원을 지급하고 세입자는 건물 지하로 자리를 옮겨 영업을 계속했다. 당시 합의에는 세입자가 건물 주차장을 영업에 이용하는 것에 리쌍 측이 협조하기로 했는데 이에 대해 민원이 잦아지면서 행정처분을 받게 됐다. 이에 세입자는 주차장 용도변경을 이행하라는 청구를, 리쌍은 건물에서 퇴거하라는 청구를 하며 맞서게 된 것이다. 그런데 법원은 1심에서 양측 청구를 모두 기각시켰고, 2심에서 세입자의 계약 갱신 요구가 없었음을 이유로 퇴거를 명했다.
여기서 주목해야 할 법적 쟁점은 건물 소유주가 계약 해지를 원할 경우 임차인의 권리금 보장이 가능한가, 그리고 상가 임대차에서 임차인의 계약 갱신 요구의 한계는 어디까지인가 등이다.
첫째로, 건물 소유주에 대해 임차인이 권리금의 보장을 요구할 수 있는지를 살펴보자.
상가임대차보호법 개정전에는 임대인이 임차인이 주선하는 신규 임차인과의 계약을 거절해 임차인의 권리금 회수를 방해하는 것이 빈번했다.
그러나 작년 법이 개정되면서 권리금 보호 조항이 들어왔다. 이제 임대인은 임차인이 권리금 회수를 위해 신규 임차인을 주선할 경우 정당한 사유 없이 계약을 거절할 수 없게 된 것이다. 만약 임대인이 정당한 사유 없이 계약을 거절할 경우 임차인은 권리금 상당의 손해배상청구가 가능해졌다. 다만 최근 서울서부지방법원 판례에 의할 때 임대인의 이 권리금 회수 방해의무는 임차인의 계약 갱신 요구가 인정되는 범위 내에서 발생한다.
둘째로, 임차인의 계약 갱신 요구권이다. 상가임대차보호법상 임차인은 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에 대해 전체 기간 5년의 범위 내에서 계약 갱신을 요구할 수 있다. 이 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 이상 계약 갱신 요구를 거절할 수 없다. 또한 임대인이 그 기간 안에 갱신거절통지 또는 조건 변경 통지를 하지 않았을 경우 동일한 조건으로 계약이 자동갱신된 것으로 본다. 다만 지역별 환산보증금을 초과하는 임대차의 경우는 이 자동갱신 조항이 적용되지 아니한다.
여기서 환산보증금이란 보증금에 ‘월세×100’을 더한 금액으로 상가임대차보호법은 환산보증금의 지역별 기준을 설정했다. 그리고 이를 초과하는 임대차계약의 경우 임차인은 자동갱신 조항, 차임 증가 청구의 증액 제한 등 상가임대차보호법의 일부 규정의 보호를 받지 못한다.
위 두 논점을 종합해보면 리쌍 측은 세입자의 권리금 회수를 방해할 수 없지만, 세입자가 계약 갱신 요구를 하지 않았고 환산보증금 초과로 자동갱신 조항이 적용되지 않는 사안이어서 결국 계약기간 만료로 세입자를 퇴거시킬 수 있게 되는 것이다.
필자의 법리적인 판단으로는 리쌍 측이 임대인으로서 정당한 권리행사를 한 것이고 그 과정에서 일부 권리금마저 도의적으로 지급해 주었기에 퇴거집행을 건물주의 갑질 행태로 보기에는 약간의 무리가 따른다. 물론 당사자 사이의 알려지지 않은 내부적인 사정 혹은 약정 위반이 있었을지는 모른다. 다만 개정된 상가임대차보호법에 따라 임차인의 지위가 어느 정도 향상됐고, 임대인의 계약 해지 요구가 상당한 제한을 받게 됐음은 주지의 사실이다.
즉 상가 임대차에서 건물주라는 경제적 우위가 법적인 우위로 언제나 직결되는 것은 아니다. 우리가 비난해야 할 것은 우월적 지위에 있는 갑의 부당한 횡포이지, 건물주의 정당한 권한 행사가 아닌 것은 분명하다.